Як оформити генеральну довіреність на розпорядження майном у 2025 році: покрокова інструкція

За кордоном протягом тривалого часу перебувають сотні власників нерухомості з українською реєстрацією. Коли ж постає питання продажу квартири чи будинку, ситуація ускладнюється, адже без фізичної присутності зробити це неможливо. Як діяти в такому випадку? Відповідь очевидна – оформити довіреність на право розпорядження нерухомим майном від вашого імені через довірену особу.

Але як бути впевненим, що у вирішальний момент документ визнають державні органи та банки? І найважливіше – як переконатися, що довірена особа не використає надані повноваження проти ваших інтересів? Далі – поділимося покроковою інструкцією та експертними порадами щодо оформлення генеральної довіреності у 2025 році.

Що таке генеральна довіреність на розпорядження майном

Цивільний кодекс України у ст. 244 визначає довіреність як письмовий документ, що видається однією особою іншій для представництва перед третіми особами.

Термін «генеральна довіреність» прямо не використовується, але в практиці ним позначають документ із максимально широким обсягом повноважень. Коли йдеться про майно, довіритель може передати право:

• продавати, дарувати чи обмінювати нерухомість;
• здавати її в оренду чи користування;
• здійснювати реєстраційні дії;
• представляти інтереси у банках, податкових органах чи судах (якщо це пов’язано з майновими правами).

Усі ці повноваження повинні чітко та детально прописуватися у тексті довіреності, оскільки загальні формулювання на кшталт «має право на всі дії» не приймаються судами або банками через ризик зловживання довіреною особою наданими правами.

Генеральна довіреність на нерухоме майно істотно відрізняється від інших видів за обсягом повноважень. Якщо разова обмежується однією дією, а спеціальна – певною сферою, то генеральна охоплює декілька груп прав одночасно.

Вид довіреності	Обсяг повноважень	Приклад використання
Разова	Одна конкретна дія	Продаж однієї квартири
Спеціальна	Обмежене коло дій у певній сфері	Представництво в суді або митниці
Генеральна	Широкий перелік дій у кількох сферах	Управління всім майном, бізнесом, банками

Важливо! Кожне слово у тексті довіреності має значення. Від точності формулювань залежить, чи зможе ваш представник повноцінно виконувати обов’язки та чи будуть його дії визнані законом. Найменша неточність – і документ втрачає юридичну силу, ризикуючи бути анульованим.

Покрокова інструкція оформлення у 2025 році

Рішення оформити довіреність на розпорядження нерухомим майном стане джерелом проблем, якщо не діяти поетапно. Як наслідок – затягування процесу, зайві витрати, простої в бізнесі (якщо нерухомість, зареєстрована в Україні, приносить прибутки). 

Вам це все точно не потрібно. Ось порядок оформлення документа, який застосовується у 2025 році:

1. Визначення обсягу повноважень. Продумайте, які саме дії довірена особа зможе виконувати: продаж, оренда, дарування, реєстрація. Пам’ятайте, що надмірно широкі формулювання породжують ризики.
2. Підготовка документів. Знадобляться паспорт та РНОКПП (раніше – ІПН) довірителя, дані довіреної особи (ПІБ, дата народження, адреса реєстрації, РНОКПП) та правовстановлювальні документи (наприклад, свідоцтво про право власності на нерухомість). Для юридичних осіб додатково – Статут компанії, виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців та карта юридичної особи (за наявності).
3. Звернення до нотаріуса. Від 24.02.2022 року командири (начальники) військових формувань (органів) отримали право посвідчувати довіреності, а також заповіти військовослужбовців та працівників правоохоронних органів з подальшим надсиланням до Міністерства юстиції для реєстрації. Однак це НЕ розповсюджується на довіреність на управління майном. Її, як і раніше, оформлює та посвідчує винятково нотаріус.
4. Складання тексту довіреності. Нотаріус на основі стандартизованого зразка довіреності на розпорядження майном складає індивідуальний проєкт, аби той відповідав вимогам законодавства і вашим. Він фіксує конкретні повноваження, строк дії, можливість передоручення. Обов’язково перевірте документ на повноту й точність та поставте підпис у присутності нотаріуса.
5. Нотаріальне посвідчення. Державний або приватний нотаріус має право посвідчити довіреність такого рівня відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.
6. Реєстрація в реєстрах. Для довіреностей, що стосуються розпорядження нерухомістю або транспортними засобами, обов’язкова реєстрація в Єдиному реєстрі довіреностей. Нотаріус самостійно вносить інформацію до нього, а за потреби – до інших профільних реєстрів, як-от Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Пропуск хоча б одного з кроків призведе до відмови у вчиненні правочину, визнання документа недійсним або обмеження його дії. Тому уважно перевіряйте кожен пункт перед його посвідченням.

Скільки коштує оформлення генеральної довіреності на право управління і розпорядження майном

За послугу оформлення генеральної довіреності на розпорядження майном ціна складається з декількох компонентів. У 2025 році діють такі орієнтири, як державне мито, власне послуги нотаріуса та плата за додаткові послуги.

Згідно з Декретом КМУ «Про державне мито», за посвідчення довіреностей на право користування і розпорядження майном (крім транспортних засобів та інших самохідних машин і механізмів, а також кредитних операцій) встановлено такі ставки:

• 0,03 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (НМДГ) – для дітей, одного з подружжя, батьків (тобто 0,51 грн, виходячи з розрахунку 1 НМДГ = 17 грн);
• 0,1 НМДГ – для інших громадян (тобто 1,70 грн).

Додатково сплачуються послуги нотаріуса. Державні нотаріуси діють відповідно до наказу Міністерства юстиції від 06.12.2022 № 5441/5 (у редакції від 29.10.2024 № 3081/5). Так, наприклад, складання проєкту довіреності на розпорядження майном (один проєкт) – 442 грн, а одна консультація правового характеру, не пов’язана з нотаріальними діями, – 221 грн.

У разі звернення до приватного нотаріуса вартість буде вищою, проте часто це компенсується ширшим спектром послуг та більшою гнучкістю. У нотаріальній конторі «Юридична Опора» ми пропонуємо комплексний супровід справи, що охоплює:

• попередню консультацію щодо генеральної довіреності на розпорядження майном з демонстрацією зразка;
• розроблення проєкту документа;
• перевірку та підготовку необхідних документів;
• підписання та нотаріальне засвідчення (можливе з виїздом нотаріуса);
• видачу оригіналу довіреності клієнту;
• надання рекомендацій щодо подальших кроків.

Виготовлення копій документів, нотаріальне засвідчення перекладу оплачується додатково та лише за потреби.

Ризики, пов’язані з генеральною довіреністю на нерухоме майно

Розроблена довіреність на розпорядження нерухомим майном за стандартним зразком замість індивідуального проєкту є ризикованою. Серед основних проблем:

1. Зловживання довіреною особою. Надаючи широкі повноваження, ви покладаєтеся на чесність свого представника. Якщо він виявиться недобросовісним, то використовуватиме довіреність для власних цілей, що завдасть значних фінансових чи майнових збитків.
2. Складність відкликання. Хоча довіритель має право в будь-який момент скасувати довіреність, це не відбувається миттєво. Інформація про скасування має бути внесена до відповідних реєстрів та доведена до відома довіреної особи та третіх осіб, з якими вона могла взаємодіяти.
3. Помилки у формулюваннях. Нечітке визначення обсягу повноважень у довіреності або неправильне розуміння вимог до її форми стають підставою для спорів у суді. Як приклад, розглянемо реальний випадок.

Приклад із судової практики. У справі № 192/1921/15-ц (постанова Верховного Суду від 10 жовтня 2019 р.) власниця земельної ділянки вимагала визнати нікчемною довіреність, видану нею на передачу ділянки у володіння та користування, оскільки:

• її не внесли до Єдиного реєстру довіреностей; 
• документ посвідчила секретар сільської ради, а не нотаріус. 

На підставі цієї довіреності представник уклав договір оренди земельної ділянки.

Суди всіх інстанцій відмовили у задоволенні касаційної скарги позивачки й підтвердили: довіреність, яка надає право передавати земельну ділянку у володіння та користування (наприклад, шляхом оренди), не є довіреністю на розпорядження нерухомістю. Отже, вона не потребує обов’язкової реєстрації у Єдиному реєстрі довіреностей. А у випадках, коли в населеному пункті немає нотаріуса, її може посвідчити посадова особа органу місцевого самоврядування.

Поради нотаріуса щодо довіреності на розпорядження нерухомістю

Генеральна довіреність доцільна, коли власник не має змоги особисто займатися управлінням майном і потрібно охопити одразу кілька сфер – продаж, оренда, банківські операції. Якщо ж завдання обмежене (наприклад, укласти один договір оренди або представляти інтереси лише в суді), вигідніше оформити спеціальну довіреність.

Щоб захистити власні інтереси, рекомендуємо:

• обмежувати строк дії довіреності (1 рік замість 3-5);
• чітко визначати перелік майна та дій;
• вносити пункт про заборону передоручення (якщо не бажаєте, щоб довірена особа передавала повноваження третім особам).

Найкраще рішення – попередня консультація з юристом або нотаріусом. Вона допоможе запобігти ситуації, коли документ юридично чинний, але фактично не визнається в конкретній установі.

Висновок, або як уникнути помилок у процесі оформлення

Генеральна майнова довіреність – це зручний механізм управління майном на відстані. Вона дозволяє власнику, не відвідуючи Україну особисто,  оперативно розв’язувати питання з продажем чи орендою та забезпечувати безперервність бізнес-процесів.

Водночас цей документ є одним із найвідповідальніших, адже фактично передає право іншій особі діяти від вашого імені. Тому обрати людину, якій ви довірятимете на 100%, не менш важливо за правильно визначений обсяг повноважень.

Потрібна довіреність на представництво інтересів і розпорядження всім майном? Зверніться до юристів нотаріальної контори «Юридична Опора». Ми складемо документ, врахувавши всі нюанси, й оформимо його дуже швидко. Гарантуйте захист своїх прав і безпеку нерухомості!